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固定期間選択型は繰上返済手数料に注意!

繰上返済には原則的に手数料がかかります。最近利用者が増えているフラット35は手数料無料ですし、一部の金融機関でも独自ローンの繰上返済手数料を無料にするケースも多少増えていますが、まだまだ一定の手数料がかかるところのほうが多いのです。しかも、変動金利型なら5250円の手数料ですむのが、固定期間選択型だと3万1500円や5万2500円と高くなるのが普通です。手元に少し余裕ができたからと、10万円、20万円単位で繰上返済すると、手数料支払いでかえってマイナスになりかねません。ある程度まとまってからのほうがいいでしょう。また、固定期間選択型を利用していて、あと1、2年で特約期間が終了するのであれば、特約期間終了時にいったん手数料の安い変動金利型に切り換えてから繰上返済するほうが得策かもしれません。

一度変動金利型にすると固定期間選択型には戻せない金融機関もあるので、どの金利タイプがいいのかなども併せて検討しておく必要がありますが、覚えておいてソンはないテクニックといえるでしょう。この繰上返済が有利ということがよく知られるようになって、最近では繰上返済する人が急速に増えています。実際、購入体験者の取材などをしていると、買ってから2、3か月しか経たないのに、もう繰上返済を考えている人もいるようです。もちろん、余裕があるのなら早く実行するに越したことはないのですが、その場合には利用している金融機関の繰上返済に関する条件も十分にチェックしておく必要があります。金融機関によっては、繰上返済できる最小単位を100万円以上と設定しているところが少なくありませんし、借入れから半年は繰上返済できないようになっているところもあります。

また、ローン借人後に金利が高くなってきたときには、繰上返済ばかり考えずに、利回りの高い金融資産で運用して、お金を増やすほうが効果的というケースも出てくるかもしれません。現在は元本保証の金融商品といえば、年利1%程度の商品を見つけるのがやっとですが、将来金利がアップすれば、各種金融商品の利回りも上がっていきます。仮に、年利3%で元本保証の金融商品が出てきたとすれば、複利計算だと、100万円が10年後には134万円、20年後には181万円になります。5%なら10年後が163万円で、20年後が265万円になります。100万円で100万円以上の利息をカットするのと、100万円を200万円以上にするのとどちらがいいのか、十分に検討する必要があります。もちろん、すぐにもそんな利回りの高い金融商品が出てくるとは思えませんが、数年もすればその可能性は十分にあると思います。

5年、10年と返済が進んで、売却可能価格がローン残高を上回るようになれば、そうした考え方を持っておくのもいいでしょう。最悪の場合でも売却すればローン残高をゼロにでき、うまくすれば手元にある程度お金を残すことができるようになります。そこまでくれば万一への不安もなくなりますから、積極的に資産を増やしていく方向に舵を切ってもいいのではないでしょうか。株式のようにリスクの大きい商品はあまりお勧めできませんが、元本割れのリスクが多少あっても、比較的利回りが安定している金融商品を見つけて運用していくのもひとつの方法かもしれません。住まいに関してある程度メドが立ったら、そろそろ老後に備える資産形成の視点を持っておくべきときでしょう。

提携ローンは手数料が高いケースもある

住宅ローンのなかには、提携ローンと呼ばれるローンもあります。これは不動産会社があらかじめ金融機関と提携して、その会社から売買や仲介で住宅を購入する人に限定して融資を実行するローンです。新築分譲物件の場合には、物件単位で提携ローンを実施していることもあれば、仲介会社などではその会社を通して売買する場合に広く利用できる提携ローンもあります。いずれにしても、利用者にとってはいくつかの点で通常のローンより利用しやすくなっているのが特徴です。たとえば、一般の住宅ローンでは物件価格の8割までの融資に限られることが多いのですが、提携ローンであれば物件価格の9割、場合によっては10割まで融資が可能なケースもあります。

利用者側からみれば自己資金が少なくても購入できる可能性が高まるメリットがあります。また、分譲マンションに提携ローンがついているときには、提携に当たって金融機関があらかじめその物件の評価を行っているので、物件に関する審査が不要になり、必要書類が少なくてすむ、審査結果が出るまでの期間が短くなるなどのメリットもあります。また、分譲マンションなどでは不動産会社が窓口になって申込み手続きを代行してくれます。利用者はさほど手間ヒマをかけずにローンの申込み手続きを行えるのもメリットのひとつといえるでしょう。しかし、いいことばかりとは限りません。提携ローンによっては一般のローンより事務手数料が高いケースもあります。

通常は3万1500円の手数料のところが多いのですが、提携ローンでは10万5000円といったケースもあります。提携先が銀行の場合には、金利が高くなることはないようですが、ノンバンクの場合には銀行の金利より高くなることもあるようです。さらに、居住用に購入するのではなく、賃貸マンションとして運用する投資用に購入する際の提携ローンでは、利用できる返済期間が一般の住宅より短くなるケースもあります。住宅ローンは35年返済まで可能なのに、投資用の提携ローンでは25年、30年が限度になることが多いようです。いずれにしても、提携ローンがついているからと安心するのではなく、その融資条件まで詳細にチェックして、一般のローンに比べて不利な点がないかなどを十分に確認しておく必要があります。

事前に必要な書類をシッカリ用意しておく

住宅ローンの申込みにはさまざまな書類が必要になります。事前に不動産会社や金融機関から必要書類の一覧を渡されるはずですから、期日までにシッカリと用意しておきましょう。といってもあまり早過ぎると「発行日から1か月以内のものにしてください」などといわれることもあるので注意が必要です。一般的には住民票や印鑑証明書は提出日の1か月以内の発行日が条件になるようです。まずはローン申込書ですが、これは金融機関が作成しているフォーマットがあるので金融機関から入手します。事前に入手して内容を熟読した上で抜け落ちがないように記載しておきます。住宅ローン保証委託申込書というのは、金融機関の関連会社である保証会社に保証を申し込むための書類です。これも金融機関から入手してやはり事前に記載しておきましょう。

次に、市区町村役場などで集める書類があります。ひとつは住民票の謄本。申込みに当たって連帯保証人が必要だったり、夫婦どちらかが連帯債務者になる場合にはその人の住民票も必要になります。1通ではなく複数必要になることもあるので、事前に確認して必要枚数を確保しておいてください。印鑑証明書や給与所得者の住民税決定通知書も、やはり市区町村役場で人手します。会社員なら、このほかに会社から源泉徴収票を入手しておく必要があります。自営業者などで確定申告している人は、過去3年分の税務署受付印のある確定申告書控と同じく3年分の納税証明書が必要になります。団体信用生命保険への加入が義務になっている場合や、義務になっていなくても任意で加入するときには、その申込書を金融機関から人手して作成しておきます。

この申込書は告知書も兼ねています。これは、申し込む人の現在の健康状態に関する確認です。以上が、申し込む人が入手したり作成したりするものですが、そのほか物件関係の資料の提出も必要になります。さきに挙げた必要書類は建売住宅の場合です。自分で家を建てる場合や二戸建ての購入だと、マンション購入に比べると何かと必要な書類が多くなります。売買契約書やその物件に関する重要事項説明書、物件パンフレットなどのほか、建物の平面図、公図または実測図、土地と建物の登記事項証明書、固定資産税評価証明などです。このうち、建物の平面図、公図または実測図などはマンションにおいては必要ありません。こうした物件関係の書類は後日返却してもらえるので、キチンと1か所にまとめて保管しておきましょう。

誰が贈与を受けるのかで登記も変わってくる

いずれにしても、2013年なら合計3700万円まで非課税で贈与を受けられるのですから、親にある程度の資産がある場合には、一度相談してみるべきでしょう。あまりいい表現ではないかもしれませんが、親の財産は親が生前に使い切らない限り、いずれは子どもに相続されるものです。それも、親が70歳、80歳と高齢になったときには、子ども世帯も孫が独立し、生活にもある程度余裕が出てくる年代になっていることが多いと思います。しかし、ほんとうに子どもたちがお金を必要としているときに贈与を受けられてこそ有り難みが増そうというものです。

親にとってみても、それで子どもや孫が幸せになれるのであれば、多少の援助は惜しまないのではないでしょうか。子どもや孫からみても、一番苦しいときに親が助けてくれれば、将来親が高齢になったときにも面倒をみようという思いが強くなるはずです。この相続時精算課税制度の活用は、親にとっても子どもにとっても十分にメリットのある制度だと思います。「親には迷惑はかけたくない」という気持ちを持つのは立派ですが、その結果、資金計画や返済計画に無理が生じて、ローン破綻などに陥った場合、結果的に親に迷惑をかけることになってしまいます。

そうでなくても、親の援助を受けることで、ひと回り大きな住まいを手に入れたり、より便利な場所に住まいを入手できるようになる可能性もあります。せっかくの制度ですから、一度は親に相談してみてはどうでしょうか。この特例を使って親から贈与を受けて買うときに注意が必要なのは、誰が贈与を受けたのかを明確にして登記するということです。たとえば、5000万円の購入価格のうち、頭金500万円、ローン2500万円は夫の名義で、残りの2000万円は妻が妻の親から贈与を受けたという場合には、夫が3000万円、妻が2000万円の出資ですから、夫が5分の3、妻が5分の2の割合で共有名義で登記する必要があります。

これを、すべて夫名義にすると、妻から夫に贈与があったとして、贈与税の対象にされかねないのです。なお、この相続時精算課税制度や暦年課税の非課税枠を利用して贈与を受けた場合には、翌年の確定申告時期までに申告する必要があります。その際に必要な書類は下記にある通りです。なお、相続時精算課税制度や暦年課税の非課税枠を利用すれば、税額がゼロになる場合でも申告が不可欠です。申告しないでいると、税務署から住宅を取得したときの資金に関する「お尋ね」がやってきて、あたふたすることになりかねません。早めに必要書類を準備して、確実に申告するようにしてください。

親から贈与を受けるときには相続時精算課税制度がある

マイホーム購入の資金計画を立てる上では、両親から贈与を受けて頭金を調達する人が増えていますが、贈与を受ける場合には、贈与税への配慮が欠かせません。贈与税には年間110万円までの非課税枠がありますが、110万円を超えると税金がかかるのです。このため、贈与税の負担を軽くしてくれる、「相続時精算課税制度」を利用するのが得策です。相続時精算課税制度では2500万円までの贈与については非課税になります。仮に2500万円以上の贈与を受けたときには、2500万円を超える部分に対して一律20%の課税。3000万円の贈与であれば、500万円の20%で100万円の贈与税になる計算です。将来相続が発生したときには、このときに贈与した金額も相続税評価額に算入されます。

その上で相続税の計算を行い、相続税額が100万円以下であれば、贈与税として支払った100万円のうち相続税額を差し引いた金額が還付されます。仮に相続税評価額が基礎控除の範囲内で相続税がゼロという計算になった場合には、100万円がソックリ返ってきます。反対に、100万円を超える相続税額であれば、贈与税として支払った100万円を差し引いた残りの金額を相続税として支払う仕組みになっています。この相続時精算課税制度には、親の年齢が65歳以上という条件がありますが、2014年末までの時限措置として、住宅取得資金としての贈与であれば、65歳未満の親でもOKになっています。また、毎年課税される暦年課税の贈与税には、年間110万円の基礎控除がありますが、直系尊属、つまり父母や祖父母からの住宅取得資金贈与については、時限措置として、2013年中は700万円、省エネ性能などの高い住宅は1200万円の非課税枠が設けられています。

基礎控除と合わせると、2013年中の贈与であれば、1310万円まで非課税で贈与を受けることができるわけです。相続時精算課税制度は、父母に限定されますが、暦年課税の非課税枠は祖父母や曾祖父母なども対象になります。ただし、贈与を受ける年の合計所得が2000万円以下の人に限られます。相続時精算課税制度と暦年課税の非課税枠を合わせて利用することも可能です。その場合、年間の基礎控除は適用されなくなりますが、2013年は3700万円まで非課税で贈与を受けることができる計算です。しかも、2014年中までなら、贈与する人が65歳以下でも相続時精算課税制度を利用できるのですから、親などの援助を期待している人は、早めに行動するのが得策です。

1か所で何社ものローンを比較検討できる?

銀行代理店が広がることのメリットとして、複数の金融機関と代理店契約を結んだ会社であれば、1か所で各社の住宅ローンを比較検討した上で選択できるようになるという点も見逃せません。現在は、A銀行の店舗に行けば、A銀行のローン商品についての相談や申込みに限られます。担当者も自行の商品については精通していても、他行商品については十分な知識がないのが普通です。仮に、その人の条件によっては他行のもっと有利な商品を利用できると分かっていても、当然のことながら教えてはくれません。

しかし、代理店であればあくまでも利用者の立場に立って、複数のローンのなかから、その人にとって一番適したローンを勧めてくれるようになります。銀行や商品によって手数料収入が違うために、代理店にとってより有利な商品を優先的に紹介するといったケースが起こり得るかもしれませんが、それにしても、従来に比べると格段に便利になることは間違いありません。

アメリカでは、代理店のカウンターでモーゲージブローカーと呼ばれる住宅ローンの専門家が、顧客の個別の事情に応じて、最も適切な商品を紹介するサービスが定着しています。わが国でも、モーゲージプランナー・住宅ローンアドバイザーといった民間の資格制度がスタートしています。専門家を通して何社ものローン商品を比較検討できる時代が近づいているようです。

専有面積50㎡強のマンションは要注意!

この住宅ローン控除には適用の条件があります。その点の確認も欠かせません。おおむね以下の通りなので、自分たちの場合にはローン控除を利用できるかどうかを確認しておいてください。

[ローン控除が受けられる主な条件]
・民間金融機関などを利用して10年以上の返済期間で住宅ローンを利用していること
・購入する住宅の床面積が50㎡以上であること
・中古住宅の場合は建築後20年以内(耐火構造は25年以内)であるか、1981年の新耐震基準に合致する住宅であること
・控除を受けようとする年の合計所得金額が3000万円(給与所得のみの場合は年収約3336万円)以下であること
・入居した年の前後2年間(通算5年間)に譲渡所得の居住用財産の3000万円控除などの特例を受けていないこと

特に注意が必要なのが、住宅の床面積条件。この場合の50㎡というのは登記簿上の面積になります。一般に住宅のパンフレットなどに表記される面積は、壁芯からの面積になっています。壁の厚さのうち半分が面積に算入されているわけです。これに対して、登記簿上の面積は壁の外側の壁法からの面積になります。つまり、壁の厚さ分は除外されてしまうわけです。一戸建ての場合には床面積50㎡台というケースはまずないでしょうが、マンションだと専有面積52㎡、53㎡といった物件は少なくありません。その場合、登記簿上は50㎡未満にとどまっている可能性もあります。

そうなるとローン控除の適用を受けることができません。返済計画に大きな障害が発生する可能性もあるので、必ず事前に確認しておいてください。このローン控除の適用を受けるためには、入居した翌年の確定申告期限までに居住地を所轄する税務署に、書類を添えて申告する必要があります。事前に税務署で申告書類を入手して、下記の書類を添付した上で申告すれば、税務署の混み具合にもよりますが、申告後1、2か月程度で還付金が指定口座に振り込まれます。

なお、所得税などの確定申告は2月15日からですが、このローン控除の申告は年初から受け付けています。確定申告が始まると窓口が混雑しますから、それまでに申告するのがいいでしょう。その分、還付金の振込みも早くなります。会社員の場合には、翌年からは年末調整時に金融機関から発行される残高証明書を添えて会社に提出すれば、会社の年末調整で還付を受けることができます。ただ、それでは家族に知られてしまうので困るという人は、毎年税務署に申告してもかまいません。

消費税増税による負担増を軽減する住宅ローン減税制度の拡充が実施される

消費税が2014年4月から引き上げられるのに合わせて、ローン減税の最高控除額が大幅に引き上げられます。増税によって負担が重くなる分、ローン減税の拡充によって、控除額を引き上げて、負担が重くならないようにするための措置です。一般の住宅では、2014年3月までに入居し、消費税の税率が5%の場合には、借入額のうち2000万円までの1%が所得税・住民税から控除されます。会社員であれば、源泉徴収された所得税の還付を受けることができ、翌年の住民税負担が少なくなります。それが10年間続きますから、最大では200万円の控除額になります。それが、2014年4月以降に入居し、消費税率が8%の人は、控除対象となる借入額の限度が4000万円に引き上げられるのです。

控除率は1%で変わりませんから、年間の控除額の上限は40万円。それが10年間続きますので、最大控除額は400万円になります。現在の2倍に増えるわけです。長期優良住宅や低炭素建築物の認定を受けた物件については、10年間の最大控除額がそれぞれ100万円多くなります。2014年3月までの入居だと300万円、2014年4月以降は500万円です。この長期優良住宅というのは、構造躯体を100年以上継続して利用できるなど、住宅の基本性能に関する9項目の条件を満たす住宅。また、低炭素建築物は、従来の住宅に比べてエネルギー消費量を1割程度削減できることなどの条件を満たす住宅。都道府県などの認定を受ける必要があります。いずれにしても、返済計画を立てるときには、自分の場合には控除額がいくらになるのかをチェックしておきたいところです。

仮に、所得税・住民税が年間30万円軽くなれば、その分、返済額を増やすことができるかもしれません。年間30万円の返済額は金利2%、35年返済なら借入額750万円に相当します。それだけ借入額を増やすことができれば、ひと回り大きい住まい、より便利な場所にある住まいを手に入れることができるのではないでしょうか。ただ、誰でもこの最高控除額になるわけではありません。借入額の1%か、その人が年間に負担している所得税の全額に住民税の9万7500円(2014年4月以降は13万6500円)を加えた金額のどちらかが上限になります。つまり、自分が支払っている税金以上には返ってこないわけです。たとえば、年末の残高が3000万円あったとしても、その人の年間の所得税・住民税の合計が25万円であれば、3000万円の1%の30万円と、所得税・住民税の合計の25万円のうち、少ない金額の25万円の控除額になるということです。では、実際の控除額の上限、が、2014年3月までと2014年4月以降でどれくらい違ってくるのかをみてみましょう。

借入額が2000万円の人であれば、2013年3月までに入居しても、4月以降に入居しても、10年間の控除額の合計は178万9000円で変わりません。しかし、借入額3000万円だと、2014年3月までの入居の場合、最大控除額は200万円にとどまるのに対して、4月以降だと268万4000円に増えます。また、借入額4000万円の場合も、2014年3月までの入居では最大200万円に対して、4月以降なら357万7000円に増えます。消費税増税によって、購入時の消費税負担が増えますが、ローン減税制度の控除額が増加、多くの人は負担増分を相殺できることになるのではないでしょうか。仮に、相殺しきれないときには、負担増を軽減するための給付制度が実施される予定です。詳細は2013年夏に決定されるので、チェックしておきたいところです。

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