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民間ローン主導の時代がやってきた

住宅金融公庫が2007年4月から独立行政法人住宅金融支援機構に衣替えして、原則的に直接融資を廃止しだのに先立って、長く住宅金融公庫と並んで住宅金融の二本柱のひとつを形成してきた年金融資も2005年には新規融資を停止しています。そのほか、都道府県や市町村の自治体融資についても、ほとんどの自治体で財政難などの影響もあって縮小の方向にあります。こうした公的融資は、原則的に全期間固定金利型で、金利水準も比較的低い水準を維持してきました。ですから、数年前までは、ほとんどの人が住宅といえば、まず住宅金融公庫を初めとする公的融資を中心に資金計画を組んだものです。それが、いまや公的融資はほとんど使えなくなり、代わって民間融資を利用する形に変化しています。

実際、銀行や信用金庫のローン残高は着実に増加しています。住宅金融支援機構は原則的に直接融資は行わないのですから、今後もこの傾向にいっそうの拍車がかかることになりそうです。しかし、民間では固定期間が長く、金利の低いローンを商品化するのは簡単ではありません。純粋な民間ローンとしては、やはり変動金利型や固定期間選択型の固定期間の短いローンが主力とならざるを得ません。それでは、先にふれたようにローン利用者にとってはリスクがたいへん大きくなります。借入後に金利が上がると、未払い利息が発生したり、返済額が3割も4割も増えてしまう可能性があるのですから。

このため、住宅金融公庫は住宅金融支援機構に衣替えする前から、民間が長期固定で金利の低いローンを扱えるように、民間機関と提携した「フラット35」を推進してきました。融資の条件などの詳細は後にふれますが、この「フラット35」には、買取型と保証型のふたつの種類があります。現在メインになっているのは買取型で、2003年度から本格的にスタートしています。それに対して、保証型は2007年にスタートした、比較的新しい商品です。したがって、現在のところ、単にフラット35という場合には買取型を指すことが多いです。その買取型というのは、住宅金融支援機構が債権を買い取ることを前提に、民間機関が個人などに融資する住宅ローンになります。

民間機関としては、住宅金融支援機構が買い取ってくれるのですから、安心して融資することができます。住宅金融支援機構は、毎月いくらの金利で債権を買い取るのかを提示、民間機関ではそれに一定の手数料を上乗せして融資金利を決めることになります。いくらの手数料にするのかは、民間機関の判断に任されています。ですから、フラット35の金利は毎月変化し、かつ機関によって金利が異なります。メガバンクのなかには、独自のローン販売に力を入れたいという方針から、比較的高い手数料を付けて、独自ローンの金利のほうを低くしているところもあります。

それに対して地方銀行や信用金庫、なかでも預金機能を持たないモーゲージバンクは、できるだけ手数料を低くして、金利を引き下げる傾向がみられます。買取型のフラット35を利用するのなら、全国的なメガバンクよりは、地域金融機関やモーゲージバンクのほうが低い金利が利用できるケースが多いようです。ただ、モーゲージバンクの場合には、提携ローンが主力で一定の住宅メーカーなどの物件を購入する、建築するといったケースに限られる場合があるので注意が必要です。他方、2007年に登場した保証型のフラット35は買取型とは異なり、住宅金融支援機構がローンの保証を行う形になります。万一、利用者の返済が滞った場合には、住宅金融支援機構が利用者に代わって民間機関にローン残高を一括返済することになります。

ただし、利用者の債務がゼロになるわけではなく、返済義務は続きます。また、民間機関が融資した債権は信託会社などに信託され、証券化されますが、証券化後にも金利や返済期間などの契約の条件などは変わりません。2013年5月現在、この保証型のフラット35を実施しているのはファミリーライフサービスだけであり、同社の5月の金利は2・495%と買取型に比べると、若干高くなっています。ちなみに、5月の買取型のフラット35の返済期間21年以上の金利は機関によって1・81%~2・76%になっています。今後保証型のフラット35が増えてくれば、保証型ももう少し低い金利で利用できるようになるかもしれません。なお、金利以外の融資限度額、融資割合、返済負担率などの条件は買取型・保証型もほぼ同一の内容になっています。