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フラット35とはどんなローンなのか

では、このフラット35というのは、どんなローンなのでしょうか。全期間固定金利型で、完済までの金利が確定しているうえ、金利も民間に比べて低く設定されています。その他、保証料や繰上返済手数料がかからず、建築基準法レベル以上の技術基準が適用され、借入後の各種のサポート体制も充実しているなどのメリットがあります。しかも、フラット35の取扱機関数は急速に増加しています。現在では、ほとんどの銀行、信用金庫、地方銀行が扱うようになり、保険会社やノンバンクの参入も増えており、全国どこでも最寄りの機関に申し込めるようになっています。ここでは、その他の点についてフラット35の商品の概要を説明しておきましょう。

まず注目しておきたいのは、金利や融資手数料などの条件は各機関が自由に設定できるものの、融資の枠組みに関しては機構が決めているという点です。機構が関与する以上、わが国の住宅の居住水準を引き上げるためにも、どんな住宅でも利用できるわけではなく、一定の基準を設けているのです。機構が決める枠組みとしては、融資対象物件の条件、融資限度額などが挙げられます。それでは旧住宅金融公庫との違いを整理しておきました。たとえば、融資の対象になるのは、一戸建ては床面積70㎡以上、マンションは専有面積30㎡以上の物件です。公庫融資ではマンションは原則50㎡以上で、二戸建てには床面積のほか敷地面積が原則100㎡以上といった条件がありました。

大都市部で多い敷地面積100㎡未満の一戸建てや専有面積30㎡~50㎡のコンパクトマンションは、公庫融資では対象外でしたが、フラット35では融資が可能になったのです。融資額に関しては、公庫融資では地域、構造、広さなどによってマチマチで随分と分かりにくい仕組みでした。しかも、融資額の制約から公庫融資だけでは必要な資金を充足することができず、合わせて年金融資や民間融資を利用しないと買えないことが多かったのです。それがフラット35では全国一律8000万円までとなっています。かなり高額物件を購入する人を除いて、ほとんどの場合が対象になるわけで、それも現在では、建設・購入価格の9割までの融資を受けることができます。

2012年まではフラット35Sエコなどに関しては10割、つまり全額融資が可能だったのですが、フラット35Sエコが打ち切られ、いまは一般のフラット35はもとより、フラット35Sについても9割までとなっているので注意が必要です。公庫融資では年収が800万円を超える人は、原則的に購入価格の5割まででしたから、その点からも使い勝手は格段に良くなっているといえるでしょう。フラット35なら、8000万円の融資を受けて1億円の物件まで買うことができるわけです。もちろん、年収などによって制限があるので、8000万円を借りるには1000万円近い年収が必要になります。誰でも限度額まで借りられるわけではありません。