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フラット35とはどんなローンなのか

では、このフラット35というのは、どんなローンなのでしょうか。全期間固定金利型で、完済までの金利が確定しているうえ、金利も民間に比べて低く設定されています。その他、保証料や繰上返済手数料がかからず、建築基準法レベル以上の技術基準が適用され、借入後の各種のサポート体制も充実しているなどのメリットがあります。しかも、フラット35の取扱機関数は急速に増加しています。現在では、ほとんどの銀行、信用金庫、地方銀行が扱うようになり、保険会社やノンバンクの参入も増えており、全国どこでも最寄りの機関に申し込めるようになっています。ここでは、その他の点についてフラット35の商品の概要を説明しておきましょう。

まず注目しておきたいのは、金利や融資手数料などの条件は各機関が自由に設定できるものの、融資の枠組みに関しては機構が決めているという点です。機構が関与する以上、わが国の住宅の居住水準を引き上げるためにも、どんな住宅でも利用できるわけではなく、一定の基準を設けているのです。機構が決める枠組みとしては、融資対象物件の条件、融資限度額などが挙げられます。それでは旧住宅金融公庫との違いを整理しておきました。たとえば、融資の対象になるのは、一戸建ては床面積70㎡以上、マンションは専有面積30㎡以上の物件です。公庫融資ではマンションは原則50㎡以上で、二戸建てには床面積のほか敷地面積が原則100㎡以上といった条件がありました。

大都市部で多い敷地面積100㎡未満の一戸建てや専有面積30㎡~50㎡のコンパクトマンションは、公庫融資では対象外でしたが、フラット35では融資が可能になったのです。融資額に関しては、公庫融資では地域、構造、広さなどによってマチマチで随分と分かりにくい仕組みでした。しかも、融資額の制約から公庫融資だけでは必要な資金を充足することができず、合わせて年金融資や民間融資を利用しないと買えないことが多かったのです。それがフラット35では全国一律8000万円までとなっています。かなり高額物件を購入する人を除いて、ほとんどの場合が対象になるわけで、それも現在では、建設・購入価格の9割までの融資を受けることができます。

2012年まではフラット35Sエコなどに関しては10割、つまり全額融資が可能だったのですが、フラット35Sエコが打ち切られ、いまは一般のフラット35はもとより、フラット35Sについても9割までとなっているので注意が必要です。公庫融資では年収が800万円を超える人は、原則的に購入価格の5割まででしたから、その点からも使い勝手は格段に良くなっているといえるでしょう。フラット35なら、8000万円の融資を受けて1億円の物件まで買うことができるわけです。もちろん、年収などによって制限があるので、8000万円を借りるには1000万円近い年収が必要になります。誰でも限度額まで借りられるわけではありません。

民間ローン主導の時代がやってきた

住宅金融公庫が2007年4月から独立行政法人住宅金融支援機構に衣替えして、原則的に直接融資を廃止しだのに先立って、長く住宅金融公庫と並んで住宅金融の二本柱のひとつを形成してきた年金融資も2005年には新規融資を停止しています。そのほか、都道府県や市町村の自治体融資についても、ほとんどの自治体で財政難などの影響もあって縮小の方向にあります。こうした公的融資は、原則的に全期間固定金利型で、金利水準も比較的低い水準を維持してきました。ですから、数年前までは、ほとんどの人が住宅といえば、まず住宅金融公庫を初めとする公的融資を中心に資金計画を組んだものです。それが、いまや公的融資はほとんど使えなくなり、代わって民間融資を利用する形に変化しています。

実際、銀行や信用金庫のローン残高は着実に増加しています。住宅金融支援機構は原則的に直接融資は行わないのですから、今後もこの傾向にいっそうの拍車がかかることになりそうです。しかし、民間では固定期間が長く、金利の低いローンを商品化するのは簡単ではありません。純粋な民間ローンとしては、やはり変動金利型や固定期間選択型の固定期間の短いローンが主力とならざるを得ません。それでは、先にふれたようにローン利用者にとってはリスクがたいへん大きくなります。借入後に金利が上がると、未払い利息が発生したり、返済額が3割も4割も増えてしまう可能性があるのですから。

このため、住宅金融公庫は住宅金融支援機構に衣替えする前から、民間が長期固定で金利の低いローンを扱えるように、民間機関と提携した「フラット35」を推進してきました。融資の条件などの詳細は後にふれますが、この「フラット35」には、買取型と保証型のふたつの種類があります。現在メインになっているのは買取型で、2003年度から本格的にスタートしています。それに対して、保証型は2007年にスタートした、比較的新しい商品です。したがって、現在のところ、単にフラット35という場合には買取型を指すことが多いです。その買取型というのは、住宅金融支援機構が債権を買い取ることを前提に、民間機関が個人などに融資する住宅ローンになります。

民間機関としては、住宅金融支援機構が買い取ってくれるのですから、安心して融資することができます。住宅金融支援機構は、毎月いくらの金利で債権を買い取るのかを提示、民間機関ではそれに一定の手数料を上乗せして融資金利を決めることになります。いくらの手数料にするのかは、民間機関の判断に任されています。ですから、フラット35の金利は毎月変化し、かつ機関によって金利が異なります。メガバンクのなかには、独自のローン販売に力を入れたいという方針から、比較的高い手数料を付けて、独自ローンの金利のほうを低くしているところもあります。

それに対して地方銀行や信用金庫、なかでも預金機能を持たないモーゲージバンクは、できるだけ手数料を低くして、金利を引き下げる傾向がみられます。買取型のフラット35を利用するのなら、全国的なメガバンクよりは、地域金融機関やモーゲージバンクのほうが低い金利が利用できるケースが多いようです。ただ、モーゲージバンクの場合には、提携ローンが主力で一定の住宅メーカーなどの物件を購入する、建築するといったケースに限られる場合があるので注意が必要です。他方、2007年に登場した保証型のフラット35は買取型とは異なり、住宅金融支援機構がローンの保証を行う形になります。万一、利用者の返済が滞った場合には、住宅金融支援機構が利用者に代わって民間機関にローン残高を一括返済することになります。

ただし、利用者の債務がゼロになるわけではなく、返済義務は続きます。また、民間機関が融資した債権は信託会社などに信託され、証券化されますが、証券化後にも金利や返済期間などの契約の条件などは変わりません。2013年5月現在、この保証型のフラット35を実施しているのはファミリーライフサービスだけであり、同社の5月の金利は2・495%と買取型に比べると、若干高くなっています。ちなみに、5月の買取型のフラット35の返済期間21年以上の金利は機関によって1・81%~2・76%になっています。今後保証型のフラット35が増えてくれば、保証型ももう少し低い金利で利用できるようになるかもしれません。なお、金利以外の融資限度額、融資割合、返済負担率などの条件は買取型・保証型もほぼ同一の内容になっています。

選択肢の広がりでローンの勉強が不可欠に

これは、消費者からみればたいへんありかたいことです。以前の民間ローンといえば、金利から商品の特性まで、原則的にどの銀行で借りてもほとんど差がありませんでした。当時の大蔵省(現在の金融庁)の護送船団方式のもと、ほとんど自由がなく、横並びの商品展開にならざるを得なかったのです。それが金融自由化に加えて大きなシェアを握っていた住宅金融公庫の直接融資廃止によって様変わりしました。ジックリと時間をかけてローンの勉強をすれば、より自分に合った、少しでもトクのできるローンをみつけることができる可能性が限りなく広がってきたのです。

ただ、この選択肢の広がりは、住宅ローンの選択を難しくしている面があるのも事実です。金利タイプの多様化、各種の金利引下げ制度の充実などによって、どの銀行のどの商品が有利なのかは、人によって異なるのが普通です。ある人はA銀行の金利引下げが使えるので、A銀行のBというローンを使うのが得策であっても、別の人はその金利引下げの条件に合わないため、C銀行のDというローンのほうがいい、といった違いが出てきます。また、手持ち資金がたくさんある人なら、それを銀行に預けることによってローン金利を大幅に引き下げることができる銀行のローンのほうが有利になる場合もあります。

さらに、あまり返済に余裕がないために30年、35年といった長期のローンを利用せざるを得ない人にとっては、全期間固定金利型が安心だが、借入額が少なかったり、返済にゆとりがあって返済期間を10年程度と短くできる人は、多少のリスクを負っても超低金利のローンを利用したほうがトクをする可能性が高いなどなど、それぞれの条件に応じてどのローンを選べばいいのかが違ってきます。さらに、最近では金利だけにとどまらず、各種の費用や使い勝手面での差も大きくなっています。通常、民間ローンでは保証料の負担が欠かせませんが、一部の金融機関では保証料無料というところもあります。35年返済だと、1000万円当たり20万円ほどの保証料ですから、3000万円のローンだと約60万円の保証料になります。

それが無料になればけっこう大きな差になってきます。また、借入後の繰上返済に関しても、数千円から数万円の手数料を取るのが一般的ですが、手数料無料とする金融機関も徐々に増えています。借入後はガンバってどんどん繰上返済をしていこうと考えている人にとっては、この手数料無料のメリットも小さくありません。また、各種の保険付きのローンも登場しています。ガンなどと診断された場合には返済が免除される保険、病気やケガ、あるいはリストラや倒産などで失業したときに一定期間返済を猶予してくれる保険もあります。その内容や保険料の負担の有無などにも違いがみられます。さまざまな面で多様化が進んでいるのです。マイホームの物件選びでは、何件ものモデルルームやモデルハウスをみて、物件の善し悪し、自分たちへの向き不向きを十分に検討してから最終的な決断を行います。

従来なら、その購入物件が決まれば、おのずとどんなローンを組めばいいのかが決まってきました。物件さえ確定できれば、ローンに関して悩む必要はなかったのです。しかし最近では、ローンにおいても、自分たちにはどのローンがいいのか、シッカリとリサーチして比較検討の上で決定しなければならなくなっています。選択肢が広がるということは、それだけ消費者に求められる知識レベルも上がってくるということです。いろいろな物件をみて、マイホーム選びを楽しむのと同様に、いろいろな住宅ローンを探して、少しでもトクできる、あるいは少しでも安心できるローンをみつけることを楽しむぐらいのゆとりが必要なのかもしれません。

住宅金融公庫は独立行政法人に

数年前までなら、住宅ローンを利用するときには、「公庫融資を中心に資金計画を組み、不足分を民間で補う」という考え方でまずは間違いがありませんでした。バブル時期のように金利の高い時期には、民間が低金利で固定期間の長いローンを扱うことは難しかったこともあって、政府の資金を使って長期固定型で比較的金利の低いローンを扱える住宅金融公庫の独壇場の観があったのです。しかしその結果、住宅金融公庫の不良債権は数千億円に達し、それをカバーするためには大量の税金を投入しなければならない事態に陥りました。そのため、住宅金融公庫は小泉純一郎内閣発足時の特殊法人改革の槍玉に真っ先に挙げられることになってしまったのです。

その結果、2005年には法律が改正されて、住宅金融公庫は2007年3月31日に廃止、2007年4月から「独立行政法人住宅金融支援機構」として新たなスタートを切りました。従来から、公庫による低利融資は官業による民業の圧迫という批判の声も少なくありませんでした。公庫融資の原則廃止は財政健全化に資すると同時に、そうした民業圧迫の弊害を取り除き、民間住宅ローン市場の活性化につなげる狙いだったわけです。この特殊法人から独立行政法人への移行に当だっての大きな柱が、国民に直接融資することは原則やめて、民間金融機関の住宅ローン業務の側面支援に特化していくということです。地震や台風などの被害にあった人たちへの低利の融資業務は政策上不可欠ということで継続されますが、通常の融資業務は行わないということです。

ちなみに、2005年に発覚した耐震構造偽装事件の被害者の支援策として、建替え時のローンの増額分については住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)が全額融資を行っています。この住宅金融公庫廃止、住宅金融支援機構の発足に向けて、住宅金融公庫では数年前から段階的に融資枠を縮小し、直接融資から融資支援業務に軸足を移してきました。それがいよいよ2007年4月の独立行政法人への移行に結びついたわけです。こうした動きに対応して、従来は公庫融資に向かっていた住宅ローン利用者をいかに多く取り込むかという、民間金融機関同士の競争が激化しています。その前から金融自由化が進行していたこともあって、ここ数年の住宅ローン商品の開発競争には目を見張るものがあります。

いかに金利を低くするかということだけではなく、さまざまな面で使い勝手の良さを追求する商品、より安心度を高める付加価値のついた商品など、各社が開発競争にしのぎを削っています。民間ではこれまでは大手都市銀行が中心になってきましたが、最近の新商品開発競争では預金機能を持だないノンバンクも無視できない存在になっていますし、規模的にはメガバンクに太刀打ちできない地方銀行、信用金庫・信用組合、労働金庫、JAバンクなどもユニークな商品の開発で対抗しています。また、営業店舗を持だないネット銀行はその特性を活かした低利で、使い勝手の良い商品を打ち出すなど、新旧、大小入り乱れての商品開発競争、顧客獲得競争が展開されています。

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